首先我们要确定一点的是，商品房的土地使用年数的限制是从开发商拿地之日开始算起。比如，某个小区开发商拿地时间是2000年，则其土地使用年数的限制是2000年至2070年。A于2005年购买了该开发商的房屋，则其剩余的年限为65年（2070年-2005年）。B在2010年购买了A的房屋，则B所购买的房屋，剩余土地使用年数的限制为60年（2070年-2010年）。

  我们购买房子所说的产权年限，其实说的就是土地的使用权，土地使用权主要的两种获得途径为出让土地使用权和划拨土地使用权。土地使用权出让是指国家以土地者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。其实质是国家按照土地权与使用权分离的原则，把国有土地以约定的面积、价格、有效期、用途和其他条件，让与土地使用者占有、使用、经营和管理。所以开放商想要开发某个项目，就先要买地，取得土地的使用权。

  划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有有效期限制的国有土地使用权。划拨土地使用权只适用于公益事业或国家重点工程建设项目，不在商品房的范围内。另外依照我们房屋具体不一样的情况的认定，土地使用权是可以转让，出租和抵押的，所以就使得我们购买的房子具有了金融属性。

  土地按照其不同的规划属性，使用年数的限制是有所区别的。居住用地使用年数的限制为70年；工业用地50年；、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。由于商品房的土地使用年数的限制是从开发商拿地之日开始算起的，所以买房的时候，不仅要看下房屋的土地使用年数的限制是40年、50年，还是70年，还要计算下剩余的土地使用年数的限制是多久。

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