更新后的新虹产业园华兴源创公司的车间里，工作人员正在操作新设备。苏州局供图

  在江苏苏州工业园区，毗邻的阳澄丝绸、佳鑫服饰、合浩玻璃钢3宗地块合计68亩，原平均容积率0.32，经河道修整、红线调整、拆除重建、零星边角地利用，整体容积率提升至2.65，总建筑面积达11.49万平方米，释放新产业用地24亩......

  产业用地更新给原业主带来了实实在在的好处。记者通过调查了解到，3个项目同时引入了市场化专业团队，在保留原业主主业、实现转变发展方式与经济转型的同时，解除了招商运营之忧，还带来区域形象的整体提靓。

  这只是苏州工业园区实施产业用地更新三年攻坚行动取得很明显的成效的缩影。苏州市自然资源和规划局提供的多个方面数据显示，2021年至2023年年底，园区共推动284个项目更新，实现产业用地盘活的用地规模超2万亩，再开发后地块平均容积率由0.57提升至1.88，如期圆满完成攻坚任务。

  苏州工业园区相关负责的人介绍，2023年，园区凭借全市7%的工业用地，贡献了全市16%的工业产出，亩均税收达45万元。但高产出的背后，是日益紧张的土地资源。目前，苏州工业园区已经不动产登记的产业用地约7.7万亩，剩余可直接供给的产业用地所剩无几。供需矛盾突出的局面之下，园区每年供地的60%以上都来自于存量用地的再开发，这对存量产业用地的利用方式和综合绩效提出了新的要求，也促使园区进一步深化改革。

  其中的关键，在于围绕“改哪些地、怎么收地、谁能拿地、供给什么载体”等用地开发利用全周期建立系统全面的政策体系。

  苏州工业园区相关负责这个的人说，产业用地综合效益的提高也仰赖成熟的市场环境，从而在基础研发、技术孵化、规模生产等不同价值链环节具备丰富多样、经营良好的企业集群。经过三十多年的发展，在以“高外商集聚度、高价值链环节”为特征的成熟市场环境下，园区探索形成了一套制度化、市场化兼具的低效产业用地盘活更新工作体系。

  由此，政府端和市场端同时发力，成为苏州工业园区存量产业用地系统性提质增效的必然选择。2021年7月，园区正式印发《产业用地更新三年攻坚行动方案(2021-2023年)》，配合后续一系列政策办法和行动计划，明确通过简化流程、国企引领、市场激励等多项举措，力图在3年内完成2万亩工业用地的盘活利用。

  为融合政府战略意图与企业多样需求，园区制定“工改工”更新流程及门槛，优化产业用地技术管理规定，完善产业用地容积率及配套指标标准等。以此为基础，苏州工业园区以攻坚行动为抓手，高质量开展产业用地更新，有效满足了近三年产业高质量发展的用地需求，累计带动投资超560亿元。

  下定改革决心之后，苏州工业园区在推动产业用地更新上思路明确，即坚持规划引领，始终聚力于支撑产业发展。

  保总量之要，是规划引领建设管理，坚持“产业为本”。上世纪90年代以来，园区坚持以“50年不落后”为目标进行超前规划，陆续建立一系列刚性约束机制。其中，2012版总体规划保障产业用地占建设用地比例约30%，并不断推动产业转型升级，促进产城融合发展。2014年，精细化编制的工业用地发展控制性详细规划立足于满足产业转型及更新需求，明确分区分类管控要求，满足企业合理诉求。

  2021年，苏州工业园区按照“保障实体经济发展、应划尽划”原则，划定工业用地保障线平方公里，并提出“扩容、混合、提标、转型、协作”五大提升策略，促进建设用地的合理利用和优化配置。目前，园区逐步探索形成了低效用地再开发的操作模式与制度设计，规划编制逐渐从“宏观策略导向”向“注重管理、实操、实施”转变。

  保结构的重点，是加强供给管控和过程监管，坚持“产业姓产”。为坚持发展实体经济，苏州工业园区通过成立专门的产业用地更新领导小组、控制年度产业用地供应比例、管控工业用地证券交易市场等以加强管理。一方面，一级市场出让的工业用地占比不低于30%，保障高端产业“有地可用”；另一方面，加强对证券交易市场的产业项目转让交易流程监管，确保政府监管“不失焦”，避免产业载体更新倒向“房地产化”。

  在此基础上，苏州工业园区通过定流程，优化存量用地管理，满足市场需求以支撑自主更新。据介绍，园区按照“一企一策”“一地一策”原则帮企业谋划更新方案和路径，充分调动经营主体在城市更新和低效用地盘活方面的自主积极性;适当放宽更新项目容积率上限，允许建设特殊的比例的经营性配套用房，满足企业人才集聚、产业升级的需求，鼓励制造与服务融合发展的新型模式和产业形态。

  苏州工业园区产业用地更新的成效，不仅体现在“三年两万亩”的数据上，也体现在对更新质量的追求上。园区立足集约、创新、绿色、智能、融合五个维度，搭建完善的工业用地综合评价体系;积极促进产业资本与原业主在政府统一规划的指导下进行自主更新，探索出包括腾退回购、收购后更新、民企融资合作在内的一系列适应能力强、灵活多样的更新策略。

  同时，园区探索灵活管控、弹性出让的用地供给模式，在用电、用气、用地、污水处理等方面开展差别化供给，对积极开展更新并取得成效的公司可以提供资金激励。

  今年4月，园区部署新一轮三年产业更新行动，把“老三年”和“新三年”完成的更新项目全部纳入“回头看”，对更新项目进行持续跟踪和绩效评估，以保障更新取得实效，确保推进去化存量的同时避免新的低效用地产生。

  不同于一些地区“行政主导、指标分解、任务推动”的产业用地更新方式，为系统化推动产业用地更新，苏州工业园区借鉴新加坡经验，将旧城改造、城市更新业务专门归到园区城市重建有限公司(以下简称“重建公司”)，明确其在全过程资产更新运营收益的“耐心资本”定位。

  2019年至今，重建公司收购逾千亩存量工业用地，推动片区综合开发范围超21平方公里，建设各类民生、公建项目500余个，形成低效载体收购与改造、产业载体开发与定建、产业招商运营、产业社区配套在内的全流程业务，通过收购、股权合作、轻资产运营等多样化的合作模式，在园区产业用地更新中发挥了主渠道的作用。

  为解决更新资产金额来源问题，苏州工业园区积极拓宽产业地产基金、融资租赁、收益权信托、资产证券化等融资渠道，助力企业克服难关。2021年，新建元产业园北区成立全国首批、江苏首个公募房地产投资投资基金并成功上市，保留原有产业园项目的运营管理权，实现轻资产化。此外，为支撑园区未来3年不低于1万亩的存量盘活目标，经园区投资决策委员会批准，2024年，重建公司发起国内首支专注于产业载体提质增效的私募基金，总规模50亿元。

  据了解，未来苏州局将结合低效用地再开发试点政策等有关要求，持续推动工业园区产业用地盘活更新经验在市域范围内复制推广。其中的重点，是突出规划引领，聚焦低效产业用地，做好低效用地再开发试点项目库的更新工作，以试点项目为单元，压茬推进试点工作取得成效；打通操作路径，研究构建自主更新和成片更新的实施模式，明确公开遴选实施主体的方式和地价测算规则；展播典型案例，在新媒体平台上宣传复合型产业用地盘活的优秀案例，鼓励国企参与产业用地更新。