各镇人民政府，各街道办事处，开发区、南海新区、埠口港管委，市政府各部门、单位：

  《文登市物业管理办法》已经市政府十六届四十四次常务会议研究通过，现予发布施行。

  第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业和其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律和法规及威海市的有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

  第二条 本办法所称物业管理，是指建筑设计企业或业主通过招投标、协议等方式选聘物业公司，按照物业服务合同约定，对物业做维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

  第三条 本办法适用于本市行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。

  第四条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。

  第五条 市住房保障和房产管理局是本市物业管理主管部门（以下简称市物业主管部门），依法对本市行政区域内的物业管理活动进行指导、监督和管理。其主要职责是：

  （一）贯彻执行物业管理法律、法规、规章和有关政策，监督指导物业管理活动；

  （二）根据有关法律、法规、规章和政策，制定物业管理具体规定、行业服务标准及实施规定；

  （五）负责住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称住宅专项维修资金）的归集、管理、使用等工作；

  （十二）负责处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业服务活动中发生的问题和投诉；

  第六条 市建设、财政、公安、民政、规划、物价、市政、工商、交通、环保、执法、供电、供水、供热、邮政和电信等部门和单位，依照有关法律和法规和本办法的规定，负责涉及物业管理相关工作的指导、监督和配合。

  第七条 各镇人民政府，各街道办事处，开发区、南海、埠口港管委，负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会，依法履行职责，调解处理物业管理纠纷，组织实施本辖区业主自治管理和弃管物业项目的管理工作。

  第八条 社区居民委员会负责指导、监督业主大会和业主委员会依法开展业主自治管理，协助镇政府、街道办事处和管委会开展社区管理及社区服务中与物业管理有关的工作。

  第九条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划红线图确定的区域为基础，考虑建筑物规模、共用设施设备和社区建设等因素，并遵守以下规定：

  （一）新建物业项目内有市政规划道路穿越的，应当划分为不同的物业管理区域，规划行政主任部门有明确要求的除外。

  （三）分期建设或由两个以上单位共同开发建设的物业项目，配套的设施设备是共用的，应划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

  （五）原有物业项目内，已分割成两个以上相对封闭区域的，在明确附属设施设备管理和维护责任的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域。

  （六）与住宅物业项目相邻的新建单幢商住楼宇或者非住宅物业，具有独立设施设备，还可以封闭管理的，可以单独划分为一个物业管理区域。

  第十条 建筑设计企业办理商品房预售许可证或商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计的具体方案和地名核准文件等资料，向市物业主管部门申请划分物业管理区域。

  市物业主管部门应当自受理申请之日起20内，在征求街道办事处、镇政府、管委会、建设行政主管等部门和单位的意见后进行划分登记，并告知建筑设计企业。建筑设计企业应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

  第十一条 物业管理区域划定后，确需调整的，由市物业主管部门按照本办法的规定重新进行划分登记，但应当经相关物业管理区域内已入住面积与已入住户数比例达到50%以上的业主同意。

  第十二条 物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省、市有关住宅小区规划设计规范和工程标准进行建设。

  （一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的3-5配置，最少不低于100平方米；

  （二）房屋内墙面应当涂刷内墙涂料，地面铺设瓷砖，卫生间墙、地面应当铺贴瓷砖并安装卫生洁具；

  （四）小区内配置通讯、有线电视、宽带等设施的，应当预留端口，具备正常使用功能；

  （六）电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、车棚、车库、人防工程及室内层高不足2.2米的房屋等不得计入物业服务用房面积。

  第十四条 建设单位应在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，将物业服务用房纳入建设配套项目计划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。

  第十五条 市规划行政主管部门负责全市物业服务用房规划和设计的监督管理，在经批准的详细规划设计图和《建筑工程规划许可证》上标注物业服务用房具置和面积。

  第十六条 市房地产主管部门负责本市物业服务用房权属登记、使用的监督管理。核发商品房预售许可证不得包括经过确定的物业服务用房。

  房屋权属登记部门应当对物业服务用房独立测量、计算面积，并在房屋权属登记簿上予以记载，房屋权属登记产权人为物业区域内的全体业主。

  第十七条 在物业服务用房竣工验收合格后10日内，建设单位理应当与物业服务企业对物业服务用房进行交接验收：

  （一）双方应当按照本办法第十二条、第十三条规定的标准进行交接验收，并在物业服务用房交接验收清单上签字盖章正式移交。移交存在问题的，双方应当约定解决的方法和时限，并如期完成交接验收工作。

  （二）双方办理正式移交手续后，物业服务企业应当将物业服务用房情况在小区内公告。成立业主委员会的，物业服务企业应当将物业服务用房情况书面告知业主委员会。

  （三）分期建设的项目，物业服务用房按规划要求在末期建设的，建设单位应当事先提供符合要求的物业管理临时用房。

  第十八条 物业服务企业退出管理项目的，应向业主委员会移交物业服务用房；未成立业主委员会的住宅小区，可向社区居民委员会移交；业主大会选聘新的物业服务企业后，业主委员会或社区居民委员会向物业服务企业移交。

  物业服务用房由物业服务企业负责维修和养护，任何单位和个人不得占用或者改作他用、买卖和抵押。

  第十九条 住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于50平方米；住宅小区内的社区居委会用房，应当按照规划要求进行配套建设。

  住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房、幼儿园和承担义务教育的中小学校，其权属性质、具体投资及使用事宜应当在项目建设条件意见书中载明。

  第二十条 配套建设的会所的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。

  第二十一条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位，下同）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。

  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。

  第二十二条 住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。

  住宅小区内供水、供电、供气、供热设施设备应当直接接至分户计量装置或入户端口，所有建设资金统一并入城市基础设施配套费（含综合开发费）。城市基础设施配套费的收取办法由市政府确定。

  专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。

  第二十三条 本办法实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位验收合格后应当接收。具体按照威海市人民政府的规定执行。

  第二十四条 专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。

  有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理，督促专业经营单位履行投资、建设和维护管理义务。

  第二十五条 物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备，属于相关业主共有，但由经营单位投资经营的除外。

  第二十六条 市建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求物业主管部门和专业经营单位的意见。

  第二十七条 建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业，并在招标前向价格主管部门申报前期物业收费标准。招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向市物业主管部门备案。

  （一）编制招标文件（示范文本由市物业主管部门制定，内容包括物业基本情况和服务要求、投标须知、投标文件的编写与递交、开标、评标、定标及保证金等）；

  具备下列情形之一的，经市物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业：

  第二十八条 建设单位与选聘的物业企业应当签定书面的《前期物业服务合同》，制定《业主临时管理规约》。在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，将前期物业服务合同、业主临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报市物业主管部门、价格主管部门备案，在销售地点或小区内将前期物业服务合同和业主临时管理规约进行公示，并在物业销售时向物业买受人予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

  第二十九条 建设单位在商品房销售时应将前期物业服务合同和业主临时管理规约中约定的内容作为商品房买卖合同的内容。

  前期物业服务合同应当对物业用房的配置、物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

  第三十条 物业服务企业应当提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。

  建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与监督。

  第三十一条 前期物业服务企业在签订《前期物业服务合同》至业主办理入住手续期间，应当做好下列工作：

  （一）依据规划和设计文件及有关规范、标准，对物业区总体建设质量提出意见；

  （二）督促有关部门对开发建设遗留的问题进行整改；按照物业管理的要求，提出改善物业的具体设计建议；

  （四）组织有关专业技术人员代表业主监督物业共用部位、共用设施的施工质量和配套建设情况；参加物业区的综合验收；

  第三十二条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：

  （一）所有建设项目严格按照批准的规划、设计和有关专业管理部门的要求建设；

  （五）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置；

  （六）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；

  （七）按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；

  （九）按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设；

  （十一）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工场地之间设置有效的隔离设施；

  建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受市建设、规划、物业管理等有关部门的监管，并向市建设行政主管部门办理综合验收备案手续。

  第三十三条 建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起30日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

  第三十四条 建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。

  前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

  第三十五条 建设单位应当在市物业主管部门、镇政府、街道办事处、管委会的监督下，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：

  （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

  在前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业用房及有关资料移交给业主委员会。

  建设单位、物业服务企业不得泄露业主资料，不得将业主资料用于与物业服务无关的活动。

  第三十六条 建设单位应当按项目规划建筑面积不低于3元/平方米的标准，为其建设的项目提供物业启动资金，主要用于物业用房的装饰装修，企业办公设施设备的配置，保洁、绿化等服务器具的配置。

  启动资金由市物业主管部门向建设单位直接收取统一管理，按实际开支数额拨付，结余部分纳入该项目的住宅专项维修资金。

  第三十七条 房屋的所有权人为业主。建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告市物业主管部门和街道办事处、镇政府、管委会。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

  第三十八条 符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、镇政府、管委会应当在30日内组建业主大会筹备组。

  筹备组由7人以上15人以下的单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、镇政府、管委会、社区居民委员会等派员组成，其中业主成员应采用自荐和推荐的方式产生且所占比例不得低于筹备组总人数的1/2。

  筹备组应当自成立之日起10日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公示，公示期为7日。

  筹备组成员名单经公示无异议的，5日内开第一次筹备组会议，推选筹备组组长、副组长各一人，也可由社区居委会工作人员担任，负责筹备组的日常工作。

  对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，在物业管理区域内公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

  第四十条 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。

  （三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  第四十二条 业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：

  （一）按照业主户数计算的，一户计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票；

  （二）按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。

  业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

  第四十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

  采用集体讨论形式，物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢或单元为单位推选业主代表参加业主大会。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会上如实反映。

  采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告，公告期限为7日。

  不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定。没有规定的，按已表决的多数人意见计票。

  第四十四条 业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：

  第四十五条 业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处、镇政府、管委会责令其限期召集。逾期不召集的，由街道办事处、镇政府、管委会负责组织业主召开业主大会。其他单位和个人召集的业主大会无效。

  业主大会的召开，应当告知街道办事处、镇政府、管委会和市物业主管部门，上述部门应安排人员列席会议。

  第四十六条 业主大会作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主通过。其中决定本办法第四十一条（五)、(六)项规定的事项，应当经占总人数2/3以上且专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主通过。

  第四十七条 业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。业主委员会履行下列职责：

  （四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

  第四十八条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由3人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过5年，可连选连任。

  业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员，主任、副主任可以兼任执行委员。

  执行委员负责业主委员会的日常事务工作，经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职。

  第四十九条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向市物业主管部门和街道办事处、镇政府、管委会备案：

  市物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起10日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。

  业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员等备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内向市物业主管部门和街道办事处、镇政府、管委会书面申请变更备案。

  第五十条 业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议；经1/3以上委员提议，应当及时召开业主委员会临时会议。

  业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集，可以邀请社区居民委员会派人参加会议。

  业主委员会会议应当有2/3以上委员出席，业主委员会委员不得委托他人参加业主委员会会议，作出决定时应当经全体委员过半数同意。

  业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起3日内，将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告。

  业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

  第五十一条 业主委员会应认真听取辖区内社区居民委员会的建议，所作出的决定，应当符合法律、法规和规章的规定，并告知社区居民委员会。业主委员会作出的决定，对物业管理区域内的业主具有约束力。

  业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

  第五十二条 业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。

  原业主委员会应当及时将其保管的档案资料、业主委员会印章以及属全体业主的财物等移交给新一届业主委员会；拒不移交的，街道办事处、镇政府、管委会应当督促其移交；新一届业主委员会可以请求物业所在地公安派出所协助移交，也可向人民法院提起诉讼。

  第五十三条 原业主委员会不履行职责组织换届选举的，街道办事处、镇政府、管委会应当组织换届选举工作，在此期间，原业主委员会应当继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。

  第五十四条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：

  （四）存在违章搭建建筑物或构筑物、拒付物业服务费及其他违反管理规约或侵害业主合法权益行为的；

  业主委员会委员资格终止的，应当及时将所保管的档案资料和财物移交给业主委员会；拒不移交的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地公安派出所协助移交，也可向人民法院提起诉讼。

  第五十五条 应当建立业主委员会委员候补制度并在业主大会议事规则中予以规定。业主委员会任期内，委员出现空缺时，按候补制度自动补足，并履行备案手续。候补人数不超过业主委员会委员总数的1/2。

  第五十七条 业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的报酬，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法与标准由业主大会决定。使用情况每半年一次以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。

  第五十八条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：

  （三）侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；

  （六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；

  （八）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；

  物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。

  第五十九条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。

  没有统一规划设计安装太阳能的住宅，业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，应书面征求相关业主的意见，在保证不破坏屋面和不影响房屋安全的情况下，物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。

  业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请，并经有利害关系的业主同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。

  第六十一条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持下列资料向物业服务企业办理登记手续并交纳装饰装修保证金；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。

  业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

  第六十二条 业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容：

  第六十三条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。

  第六十四条 物业服务企业对装修人违反装修协议不予返还的装修保证金，除可提取10%的服务费之外，余额应转作住宅专项维修资金使用。

  第六十五条 车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

  物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。

  第六十六条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。

  第六十七条 鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许，并经业主大会和城乡规划主管部门同意的情况下，建设、经营车库和立体停车设施，满足业主停车需求。

  第六十八条 业主需要在物业管理区域内停放汽车的，应当事先与物业服务企业商定停车位置，不得擅自占用道路或者其他场地。

  （二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

  第七十一条 管理规约、临时管理规约应当对物业的使用、管理、业主公共利益，业主的权利义务、物业服务费的收交方式、违反规定应当承担的责任等事项作出规定。

  第七十二条 业主大会没有选聘到新的物业服务企业，或者经业主大会决定不选聘物业服务企业，而实行业主自治管理的，业主委员会应当履行下列管理职责：

  （四）负责接待业主报修，受理业主投诉和管理服务费用的收缴、管理、使用等。

  第七十三条 物业区域内未能成立业主大会，不能选聘物业服务企业或者没有实施业主自治管理的，由街道办事处、镇人民政府、管委会做好下列工作，所发生的费用由受益业主按照实际费用或者分摊费用向服务单位交纳：

  第七十四条 业主对物业共有部分使用所产生收益的分配，由业主大会决定；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费。

  第七十五条 业主委员会应当定期在物业管理区域内的显著位置书面公告住宅专项维修资金的筹集使用及共有部分收益的账目等情况；业主委员会直接向业主收取物业服务费或者采用酬金制收费方式的，还应当将物业服务费的收支情况予以公告。

  第七十六条 物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。

  物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。

  外省、市物业服务企业进入本市从事物业管理经营活动的，需在本市工商行政管理部门注册成立分公司，并持物业服务企业资质证书副本（原件、复印件）、营业执照副本（原件）法人身份证明等有关材料，到市物业主管部门备案。

  第七十七条 物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供专项服务的能力。

  从事物业管理的人员应当依照国家有关规定，取得职业资格证书,并定期参加物业管理相应的职业教育培训。

  第七十八条 物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。

  第七十九条 市物业主管部门应当制定物业服务企业服务质量监督考核管理规定，加强对物业服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。

  物业服务企业应当向市物业主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。

  第八十条 建立物业服务企业履约保证金制度。物业服务企业履约保证金用于物业服务企业非正常退出物业后、新聘物业服务企业进入物业前的过渡管理。自本办法颁布实施之日起，所有的新建物业项目均要实行履约保证金制度，履约保证金按照5万平方米以下的项目不低于2万元；5万至10万平方米的项目不低于5万元；10万以上平方米的项目不低于10万元的标准建立。履约保证金存入市物业主管部门指定的帐户。物业服务合同期满双方不再续约或因不可抗力因素导致合同终止的，双方无异议的履约保证金全部退还。

  第八十一条物业服务企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或提供无偿服务。

  第八十二条 物业服务企业应当在市物业主管部门的指导下，建立行业自律组织，规范行业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。

  第八十三条 物业行业自律组织可以依照国家、省和威海市的有关规定，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度，配合物业主管部门建立健全信用档案。

  第八十五条 业主委员会经业主大会授权，与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。

  物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、住宅专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

  物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。

  物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起10日内，向市物业主管部门和价格主管部门备案。

  第八十六条 有下列情况之一的,可以解除或者终止物业服务合同，并应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前60日通知。

  第八十七条 物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：

  （二）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；

  物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

  第八十八条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。

  （一）政府指导价由市价格主管部门会同物业主管部门，根据普通住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，定期向社会公布。具体收费标准按下列原则执行：

  1.实行前期物业管理的物业项目，其物业服务收费具体标准由建设单位与其选聘的物业服务企业参照政府指导价标准协商确定，在前期物业服务合同中予以明确，到市价格主管部门备案后，并在销售地点予以公示，在与购房人签定买卖合同时予以明确告知，并作为买卖合同及业主规约、临时规约约定的内容。

  2.成立业主大会的物业项目，物业服务收费经业主大会或获得授权的业主委员会与物业服务企业协商确定，报市价格主管部门备案后执行。

  （二）除普通住宅类的物业项目外，其他住宅及非住宅物业项目，其物业服务收费实行市场调节价，具体标准由当事人双方协商约定，到市价格主管部门备案后执行。

  （三）物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外专项服务，实行市场调节价，其收费标准由当事人协商约定。

  第八十九条 物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。

  第九十条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。

  物业交付后空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定；无约定的按已入住收费标准交纳。

  建设单位在房屋销售中约定或承诺减、免收取物业服务费的，由建设单位向物业服务企业支付约定或承诺减、免部分的物业服务费。

  第九十一条 物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。

  物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳；业主将物业出租、出借的，应当在物业租赁合同中，对物业服务费用的交纳作出约定，物业服务费用由物业使用人交纳的，物业使用人未交纳的，业主负连带责任；物业产权发生转移时，业主应当结清物业服务费。

  第九十二条 物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位，应当按照与业主签订的服务合同，向终端用户收取费用。

  物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向委托单位收取报酬。

  专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向终端用户提供服务。

  第九十三条 建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系，按照国家和省市有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。

  建设单位可以自行组织维修，也可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业或者他人承担，并签订委托合同，向其支付相应的报酬。

  第九十四条 新建物业实行质量保修金制度。建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价3%-5%的比例，一次性向物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金。

  第九十五条 建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会、社区居民委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业主管部门核实后，由物业服务企业、业主委员会或者社区居民委员会组织维修，其费用在保修金中列支。

  建设单位对维修责任承担有异议的，可以依法提起民事诉讼或者申请仲裁，由人民法院或者仲裁委员会确定责任。逾期不起诉或申请仲裁的，视为其认可承担维修责任。

  第九十六条 物业分部工程质量保修期限届满后，建设单位履行了法定保修责任的，物业主管部门应当将分部工程相对应的物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。

  第九十七条 市物业主管部门应当对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。具体办法由市物业主管部门制定。

  第九十八条 物业保修期届满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时养护、维修，相邻物业业主应当提供便利。

  第九十九条 业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生，并就出现紧急情况时的处置签订协议。

  第一百条 物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担；业主可以将其委托给物业服务企业承担。

  共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备，由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定，按照特种设备管理法律、法规的有关规定，委托专业服务单位负责维护、保养。

  第一百零一条 住宅物业实行住宅专项维修资金制度，住宅物业和居住小区内的非住宅物业的业主，在购房时应按所购物业建筑面积及本地住宅建筑安装工程每平方米造价5%-8%的比例，计算交存首期住宅专项维修资金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

  （一）部分共用部分及设施设备由该部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；

  （二）全体共用部分及设施设备由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；

  （三）机动车停车位，由拥有停车位的全体业主按照各自拥有的停车位面积比例共同承担。

  第一百零三条 保修期满后，物业共用部位、共用设施设备维修及更新改造的费用，从业主交纳的住宅专项维修资金中支付，不足部分由受益业主按比例分摊。没有实行住宅专项维修资金的，由受益业主根据维修工程所需资金按比例分摊。

  物业共用部位、共用设施设备（包括化粪池的清淘）日常养护由物业服务企业负责，费用从物业服务费中列支。

  第一百零四条 市物业主管部门应会同财政部门对住宅专项维修资金的交存、使用和管理，按照国家和省、市有关规定制定具体办法。

  第一百零五条 住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视和宽带数据传输等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

  专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护和更新时，业主应当予以配合。

  第一百零六条 专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

  （一）供水、排水和消防设施的维修养护责任。自来水进户管道至水表（含水表）以外部分由供水公司负责；物业管理区域规划红线范围以外的排水管道（含窨井）及城市公共排水设施（含交接井）由城市排水养护单位管理维护；原有住宅物业（单体栋号）化粪池以外的排水管道（不含化粪池）由城市排水养护单位管理维护；住宅区的供水管网及管网上设置的地下式消防井、消防栓等，由供水部门管理维护，公安消防部门监督检查。

  （二）供气、供热设施的维修养护责任。管道燃气设备及供气管线（含燃气表）由燃气供应单位管理维护；供热设施及供热管线至用户终端，由供热单位维护。

  （三）供电、通讯、有线电视设施的维修养护责任。供电设施以单元内用户电表为准，电表以外的用电设施（包括用户电表）的维护管理由供电部门负责；通讯设施至用户终端由通讯单位负责；有线电视设施至用户终端由有线电视管理单位负责。

  （五）物业管理区域内的生活垃圾，由环卫部门负责清运处理，清运处理垃圾的费用，由环卫部门按价格主管部门核定的标准，直接向垃圾产生者收取。

  第一百零八条 街道办事处、镇政府、管委会的社区管理机构，具体指导、协调物业管理的有关工作。

  第一百零九条 物业管理、执法、公安、规划、环保等部门应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式，对违法行为及时作出处理。

  第一百一十条 实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处、镇政府、管委会负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。联席会议主要协调下列事项：

  第一百一十一条 业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建筑设计企业之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。

  第一百一十二条 有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、消防安全、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动，业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。

  第一百一十三条 各街道办事处、镇政府、管委会应当对本辖区没有实施物业管理的老旧小区及组团，因企业改制、破产、倒闭而弃管的小区及组团，组织召开业主大会，成立业主委员会，由业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人实施物业管理。对暂时没有实施物业管理的小区及组团应由社区居委会组织实施管理。

  对已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。

  旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担；开发项目设施不配套等遗留问题由原建筑设计企业投资解决；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视和宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，其建设支出由相关专业经营单位承担；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。市政府对投资责任另有规定的，从其规定。

  第一百一十四条 已成立业主委员会或已选聘物业服务企业的旧住宅区，由市政府拨付资金实施改造整治。改造整治完成后，其物业管理移交给业主委员会或其选聘的物业服务企业。

  第一百一十五条 旧住宅区改造整治中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。

  第一百一十六条 未建立住宅专项维修资金制度的旧住宅区，业主应当按照国家和省有关规定交纳住宅专项维修资金；物业服务企业可以根据物业服务合同约定，代业主归集住宅专项维修资金。有车位场地使用费等共有部分收益的，主要用于补充住宅专项维修资金。

  第一百一十七条 市政府每年从城市建设维护税中提取一定比例的资金，作为旧居住小区物业管理公共资金，主要用于旧居住小区物业管理的启动、购置或租赁物业服务用房、配置相关设施设备及小区的维护，由市物业主管部门会同财政部门制订年度使用计划，报市财政部门审核拨付。

  第一百一十八条 旧居住小区内的非市政道路及公共场地的维修养护和绿化管理、卫生清扫等所需资金，由市物业主管部门会同财政部门核定后，从城市建设维护费中拨付给有关管理服务单位。

  第一百一十九条 违反本办法规定，由市物业主管部门依照国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》的规定予以处罚。

  第一百二十条 业主自治及非物业服务企业自行管理物业的，可参照本办法的有关规定执行。

  第一百二十二条 本办法自发布之日起施行。《文登市城市居住小区物业管理暂行办法》（文政发〔1999〕39号）同时废止。

  下一篇：金华市建设局关于进一步明确前期物业管理监...上一篇：南昌市已售直管公有住宅维修资金使用管理规...