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　　其实无论是一级开发仍是棚户区改造，虽不同城市要求纷歧，但许多作业都具有相通性，最重要的包含前期、征地、拆迁、市政、入市以及本钱返还。

　　授权批复前需求做很多的预备作业，一个项目从具有开发意向到获得授权批复就需求2-3年时刻。

　　首要作业是规划的调整，包含土规和城规，近些年城规又有新的要求，除了编制控规，还要编制规划施行计划，以街区为单元详细论述一切项目施行开发的计划。

　　契合两规后，还要预备一级开发施行计划等相关资料，经储藏中心、区政府、土地储藏联席会议及市政府同意后才满意发放授权批复的条件。

　　需求特别提示：北京市土地一级开发项目管理费也便是赢利是依据开发时刻快慢别离计提的。

　　从项目获得立项批复到地块入市，一年完结的赢利率是15%，二年14%，三年12%，4年10%，5年及以上8%。

　　所以一般要尽量紧缩立项到入市时刻，可以在获得立项批复前做好其他前期手续的预备作业，一旦获得立项批复，短时刻内即可上报其他前期手续。

　　用地单位要托付测绘单位出具土地勘察定界陈述及附图，确认征地规模，并与被征地单位签定征地协议。

　　村委会还要举行乡民代表大会实行民主程序并构成书面抉择。城镇政府和村委会还要出具征地状况查询表。

　　具有上述条件后，区疆土分局编制《一书四计划》、填写土地权属状况表、出具土地利用现状图、土地利用整体规划图等上报区县政府。

　　一书四计划是指：建造用地项目呈报说明书、农地转用计划、弥补犁地计划、征收土地计划、供地计划。

　　区县人民政府收到区县疆土分局的相关资料后预备征地请求并拟定《一书四计划》正式上报市疆土部分，市疆土部分审阅后依权限上报市政府或国务院。

　　获得征地批复后，用地单位交纳防洪费、征地安顿补偿款，持收据及相关文件，收取征地批复。

　　区县疆土分局要在被征地城镇、村规模内进行公告，公告时刻不少于10个作业日。村委员会要确认转非人员名单。建造主体完结详细征地作业，向疆土部分请求处理征地结案。

　　要注意的是，触及占用林地的，项目主体还要到园林绿化部分处理占用林地批阅手续后，再行处理土地征收和农地转用批阅。

　　第二依据社会保障部分最新要求，超转人员费用大幅度的进步，曾经征地补偿以几十万一亩的包干费确认，现在要求土地征收补偿费以包干费确认，费用据实结算。

　　一说到拆迁我们都很头疼，这是最不可控的环节。一般由城镇政府担任施行，并计提必定金额的管理费。

　　首要要到建委处理暂停事项，确认三拆公司，即拆迁评价、拆迁公司和撤除公司，托付测绘单位展开房子拆迁测绘，拟定拆迁计划并发布拆迁公告，入户评价、查询，签定拆迁协议。

　　施行拆迁前要先撤除违建，规划或城市管理部分出示过违建确认告诉的，不可以进行拆迁补偿，未正式确认的还可以给予必定补偿，一般为正式房子的60%。针对特殊状况还可以终究靠个案和谐的方法，另行确认补偿金额。

　　一级开发的市政是相对来说仍是比较独立的，需求独自处理规划归纳、市政设备建造工程规划条件、建造用地规划答应、建造工程规划答应和施工答应。

　　原则上要求七通一平入市，但事实上三通一平就具有入市条件，其他市政作业在交地时完结即可。

　　北京就曾有一级开发企业声称二级竞得人要向其付出高达16亿元的市政建造费用，目的直接吓跑竞争者。但其实市政条件限制效果有限，尤其是北京这样比较揭露通明的商场。