文字根据2024年8月城投直播间的录音整理。尹诚，现代咨询集团管理咨询事业部项目经理。

  目前的话，一级开发阶段主要还是政府主导，国企平台作为主要的一个实施主体。一方面以甲方的身份参与在政府主导模式下，通过政府的委托授权成为片区的“做地主体”。主导实施土地的一级开发工作或者是引进社会资本带资的成立项目公司，以项目公司为实施主体来推进城中村的改造。另外说对于具备房地产开发业务的这些城司，也能采用一二级联动的模式。不仅是一级开发的“做地主体”，也是二级开发的一个主体。形成获取区域内的优质商住地块，形成一二级联动开发，另外也能以乙方的身份。因为部分城司也是成立了专业化的全过程工程管理咨询服务子公司来做这种专业化的工程建筑规划设计的设计、施工、咨询、管理等产业链的综合服务，来获取服务管理费用。

  首先看一下政府主导模式它适用于没有社会资本入局，也就是公益性项目比例比较大，社会资本没有入股意愿的，由政府及项目开发主管部门来委托给平台公司作为实施主体来开展城中村改造项目，平台公司会依据自己的一个情况对自身难以建设或者是运营的，可能通过这种投资合作协议，寻求这种社会资本方来做具体代建代运营工作。通过城中改造项目，包括土地的征迁，前期开发以及后期的园区的建设、产业的导入以及科教文卫体项目的建设管理运营，形成对应的收入上缴到地方财政。地方财政经过逐年核算后拨付，给到地方政府进行财政收入的分成。地方政府根据绩效考核的一个情况，也就是项目具体实施情况，把土地一级开发的建设成本和服务费用给到平台公司，对于有社会资本方参与代建的，平台公司也要按照合作协议支付代建代运营的管理费用。像这种政府主导的模式的，它的优势就是推进力度比较大，而且过程可控，而且对于村集体的村民利益比较有保障，不足之处就是说对于政府财政以及平台公司的融资带来了一定的挑战。

  第二种模式就是一个政企合作模式，它的不同之处就是说社会资本方它通过股权入资与平台公司共同成立项目公司。以项目公司为主体来实施具体的城中村改造项目，可能说社会资本方经过测算可以在一定程度上完成一定的收益，愿意参与到项目之中。可能会通过社会资本方的入股参与，缓解政府还有平台公司的金钱上的压力扩充资产金额来源，同时通过社会资本方的一些专业优势，取长补短改造的专业化会更强，那么不足之处就是说现阶段社会资本的一个参与动力不足，特别是在一级开发阶段，已经没有参与的一个动因了，更多的是在这种土地二级开发阶段才会介入进来。

  而且对于合资项目公司的一个管控问题也是对平台公司提出了挑战，政府主导模式这边是放了地方的一个最新实践。也就是以广州为例，因为广州一般是走在新一轮城中村改造的前列，它是做了四大片区为试点，成立了建设指挥部、探索政府与市场联动、推动改造新模式，也就是这种“指挥部+公司”的推进模式。可以看一下，它这边是用了个三级机制，市级指挥部主要是出台地方政策，优化审批流程，稳步推进后续实施进度的把控等。区级指挥部就统筹区署部门、街道等单位来开展具体的征地拆迁安置工作，项目公司也就是“做地主体”，也就是筹集建设资金，编制建设工程方案及后续的建设工作。你能够正常的看到它们这四个试点区域像广州火车站。片区项目公司就是由广州城投和广州建投组成，来负责土地的一级开发工作。那么罗冲围片区就是珠江实业加机场建投集团，还要加上白云城投来组成的项目公司。珠江实业也是广州的一个市属国资，还有包括越秀集团也是越秀区的国资委下属国企，也是具有自己房地产业务板块比较大规模的这种房地产企业。

  广州的城村改造一直是走在前列了，从去年城村改造意见颁布以后广州2023年下半年就陆续启动了四大试点的实施工作。颁布了首个城中村改造的地方条例，也获得了首笔城中村改造的专项借款，也发出了首张城中村改造的安置房票。所以说它的一些亮点还是能去进行一定的借鉴的。

  第一个亮点就说它是与保障性住房业务来进行一个结合，像它们广州城投与珠江实业集团就组建了广州安居集团新的主体，来构建公共租赁住房、保障性租赁住房，还有共有产权房的租赁出售，还有物业服务的业务，来盘活存量的资源。

  另一个亮点说与商品住房来进行结合，就说在征迁安置阶段，它是采用了这种房票安置的一个模式，将征迁安置与商品房的销售进行联动通过房票比如说这些城投的已经建成，但没有区划的这些商品房来进行一个挂钩，这样子就能够在完成安置任务的同时，来助力这些商品住房的一个区划。

  亮点三就说与新基建业务的一个结合，因为通过城中的改造能够为新基建留足空间那么城司利用自身的资源优势，将可能有些新基建业务板块中的新能源、新材料以及智慧城市等业务可以导入到改造的片区之中来。做大公用事业业务，可以争取以特许经营等新模式参与到公用事业业务领域。

  第四个亮点就是说与新兴起的产业发展或者说新质生产力结合，积极与地方政府和社会资本合作。推荐改造片区的传统产业，升级以及发展战新产业聚焦在产业园的一个运营和资产整合的一个方面。

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