自去年10月份财政部明确支持地方政府使用专项债券回收合乎条件的闲置存量土地之后，各地收储步伐加快，收购存量闲置土地已成为今年房地产“稳投资”的重要举措。
3月11日，自然资源部和财政部联合发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》（以下简称《通知》），明白准确地提出以单个土地储备项目（非单个地块）要求融资收益平衡，给予地方更大的灵活性。
此外，非“自审自发”试点地区项目通过审核后，省级财政部门可择优安排发行专项债，业内预计有望引导资金向优势地区倾斜。
《中国经营报》记者通过调查了解到，本次自然资源部和财政部联合发文，是对专项债用于土地储备政策的加强完善和落实，预计后续各地尤其是“自审自发”试点地区发债节奏或加快，进而推动房地产市场“止跌回稳”。
在资金使用主体上，上述《通知》强调，申请专项债的项目须纳入土地储备计划，并在全民所有土地资产管理信息系统中有对应的标识码；要优先将处置存量闲置土地清单中的地块纳入土地储备计划，确有需求的新增土地储备项目也应纳入土地储备计划。
对于土地范围，《通知》明确2024年11月7日之后供应的土地不列入存量闲置土地范围。
在审核流程上，《通知》强调优先选择成熟度高、操作性强、预期效益显著、风险低的项目，明白准确地提出要编制并审核项目实施方案，论证项目实施方案的可行性、合规性、合法性，并详细列出具体要求。
据了解，论证的内容有：一是纳入收回收购存量闲置土地清单情况，二是项目实施主体纳入全国土地储备机构名录情况，三是纳入土地储备计划情况，四是土地权属（是不是真的存在抵质押、查封等情况），五是项目融资收益平衡情况等。
对“自审自发”试点地区，《通知》提出，土地储备项目经省级人民政府审核批准后，省级财政部门即可组织发行专项债券，项目清单同步报财政部、自然资源部备案。
“自审自发”试点地区包括北京市、上海市、江苏省、浙江省（含宁波市）、安徽省、福建省（含厦门市）、山东省（含青岛市）、湖南省、广东省（含深圳市）、四川省以及河北雄安新区。
而对非“自审自发”试点地区，各地要按照《国务院办公厅关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》要求，做好常态化项目储备，并由财政部、自然资源部对用于土地储备的专项债券项目进行审核把关，对审核通过的项目，省级财政部门择优安排发行，并依托地方政府债务管理信息实施系统来进行全流程监管。
中指研究院一位研究员指出，在专项债资金有限的情况下，收回收购存量闲置土地以增量价值为原则，才能更好地促进房地产市场进入新循环，而聚焦核心城市或区域的项目更能产生增量价值，本次要求省级部门择优安排发行专项债，灵活统筹资金，或有助于引导资金向优势地区倾斜。
根据中指研究院监测，截至3月10日，全国各地公示的拟使用专项债收回收购存量闲置土地的总量已超300宗，拟收储价格约500亿元，涉及广东、四川、吉林、江西等省，其中2月底广东已经发行超300亿元专项债用于回收存量闲置土地，预计接下来已经公示项目的省份将进入土储专项债发行阶段。
对于市场关注的资金平衡问题，本次《通知》提出，用于土地储备的专项债券发行和使用应当严格对应到项目。一个土地储备项目由单个或多个地块组成，根据地块区位特点、实施期限、项目收益等因素确定项目范围。
同时，专项债券资金可在同一土地储备项目内不同地块之间调剂使用，但以单个土地储备项目为单位，确保项目融资收益平衡。各地要在评估本地区土地市场供需关系的基础上，认真做好项目需求论证，合理确定专项债券用于土地储备的发行期限。
中指研究院指出，以储备项目为单位而非单个地块，要求资金平衡，增加了地方政府可调整的空间，有利于地方政府根据不同地块的特点，灵活、合理地安排土地收储。比如2月底，广东发行的专项债中，珠海涉及4个项目，覆盖13宗地块。
此外，本次提到“合理确定专项债券用于土地储备的发行期限”，没有限定具体期限，也给予更多灵活性。
据了解，去年10月份，财政部明确支持地方政府使用专项债券回收合乎条件的闲置存量土地；11月，自然资源部发文明确运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的相关细则；当年12月，布52号文，指出“允许专项债券用于土地储备，支持城市政府回收合乎条件的闲置存量土地”。
今年1月份，财政部在新闻发布会上精确指出“在2025年新增发行的专项债额度内，地方可根据自身的需求，统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房这两个方面的专项债项目”，同时指出“已经明确了专项债管理的有关要求，地方已能做了”。
据了解，今年1—2月，财政政策已经在靠前发力，地方债发行额达到近几年的同期顶配水平，今年两会最新出炉的2025年《政府工作报告》中明确了财政发力的多项举措，如赤字率拟按4%左右安排，较2024年增加1个百分点，地方政府专项债额度为4.4万亿元，较2024年的3.9万亿元增加了5000亿元，并指出“重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等”，土地收储和收购存量商品房是今年专项债重点发力的方向。